楼市上半年观察：二手房业主降价狠，新房销售“很受伤”
文 | 《财经三人行》 徐苑蕾
今年的楼市在低迷中开局。据《财经三人行》了解，上半年新房普遍降价促销，中海、华发、保利等国企开发商也对项目进行了调价。二手房业主更是“心狠手辣”，有业主亏本50万挂牌急售房源。
不过随着“517新政”的推出，市场交投活跃度开始回升，上半年结束时，全国楼市同比成交跌幅有所收窄，个别城市还出现了止跌企稳的信号。
一位房企销售告诉《财经三人行》，“新政过后，我们项目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增长，持续了2-3周。”也有广州地区的销售表示，“5月底首付比例和房贷利率下调政策落地，项目还迎合新政推出了3年先息后本的银行还贷方案。”
不过，从更长周期来看，当前市场仍然处于低位。对于下半年楼市，分析观点普遍认为，政策端仍有储备，政策或会随行情走势调节。新房成交总量规模将延续弱复苏的趋势，二手房成交将延续震荡上行，因价格优势市场份额仍将继续增长。
二手房业主降价狠
上半年有不少城市，二手房对新房造成明显的分流冲击，因为二手房业主让利更狠，导致一二手房之间的价格剪刀差有所扩大。
中指研究院数据显示，2024年上半年，百城二手房价格累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计结构性上涨1.24%，较2023年下半年扩大0.99个百分点。
“5月底我们小区有业主急售，总价亏了50万挂牌。”一位业主告诉《财经三人行》。该小区7年前的开盘价约为5.2万，而前述急售的房源76平方米，对应挂牌价340万，均价不到4.5万，较开盘价下跌约15%。
高性价比之外，高确定性也是二手房挤压新房需求的原因之一。新政策利好助推次新房挂牌量增加，这些次新房往往位于较好地段，自带优质学位和配套。反观新房，个别楼盘或面临开发商烂尾、爆雷等风险。
（来源：中指研究院）
为了应对整体楼市调整以及二手房市场的冲击，上半年新房普遍降价促销，包括中海、华发、保利等国企开发商的项目都出现调价现象。
一位珠海地区的房企销售表示，珠海新房最低限价为备案价的85折，但备案价可以再调整，因此目前很多项目都在原来85折基础上进行了调价，调价后均价已经低至原来备案价的7折多。
“6月珠海某现房项目突然降价20%，把整个片区观望客户一下子都收割了。本来一直成交120-130多万的户型，降价后只需要100万左右，本来100万-110万的户型78万-90万也可以成交。”该销售人士说道。
面对二手房对新房的冲击，一位头部民营房企销售表示，关键还是要持续放大项目的差异化竞争力以及提供优于二手房的后续服务。“我们响应了政府以旧换新的政策，入选了以旧换新大名单，因此到访基数有一定增大。此外，我们也持续加强卖一买一的能力，帮客户放盘盯盘，解决换房的后顾之忧。”
6月已出现止跌信号
作为楼市的主要风向标，二手房市场凭借“以价换量”的优势，在上半年的表现要优于新房市场。而整体来看，上半年房地产市场仍然延续了弱复苏的走势。
中指研究院数据显示，上半年重点100城新房成交面积同比下降约40%，二手房表现虽然好于新房，但1-5月重点25城二手房销售套数也同比下降13%。
前述珠海房企销售表示，今年公司定的销售目标比去年略高，上半年目标完成率勉强过了八成。“珠海购买人群以外地客户为主，现在项目主打的噱头就是低首付甚至零首付，并且推出一口价、特价单位的促销。”
而“517新政”落地后，居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%，取消房贷利率下限，四大一线城市“四限”均有不同程度松绑。在此背景下，市场情绪有所回升，个别城市出现止跌企稳信号。
前述头部民营房企销售表示，二季度销售情况比一季度更好一些，因为一季度有春节假期，市场容量和客户热度均不高，二季度在新政的助推下出现了一波行情。“新政过后，我们项目的看房量和成交量都有大概20%-30%的增量，持续了2-3周。”
一位广州地区的房企销售则表示，项目在新政后也加快了推盘节奏，5月底首套首付降至15%和房贷利率调低至3.4%两项政策落地，项目还迎合新政推出了3年先息后本的银行还贷方案。
根据中指研究院数据，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。二手房成交6月同比转增，周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。
市场维持弱修复趋势
目前楼市交投活跃度在提升，整体来看处于筑底阶段。尤其是“517”新政后，核心一二线城市纷纷跟进落地，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签量超千套，深圳6月二手房交易量也再破五千套关口，并创近40个月新高。
不过，从更长周期来看，当前的市场仍然处于低位，即便6月成交创年内新高，但成交规模仍处于近6年最低值。
对于下半年楼市，分析观点普遍认为，下半年仍有储备政策，政策端或会随行情走势调节，不排除再有去库存、稳市场的放松措施。此外，下半年的供需历来比上半年更旺盛，在金九银十、年底置业旺季的驱动下，成交量有望保持上升势头，但城市之间分化行情仍将持续。
58安居客研究院院长张波表示，在政策层面，目前主要在三个方面不断落实：一是强化517金融政策在各地不断推进落实，并加速房企“白名单”制度在项目侧的推进；二是结合上半年全国30余城“以旧换新”的试点及落地的效果，加大更大范围推广落地；三是持续推进“收储”工作，尤其是结合各地2024年保租房目标，扩大商品房“收储”转换为保障房覆盖面。
克而瑞报告预计，三季度新房成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄。二手房成交将延续震荡上行，因价格优势市场份额仍将继续增长。
