优客工场预计年底赴美IPO 毛大庆上市马拉松能否PB？

　　独家 | 优客工场预计12月底或1月中旬赴美IPO，网球宝贝新手卡或收购WeWork中国，毛大庆上市马拉松能否PB？

　　据独角兽早知道独家消息源，优客工场目前已向SEC密交，预计将于今年12月底或2020年1月中旬正式赴美IPO。

　　作者 | Arti

　　WeWork踩雷，优客工场执意上市

　　说到联合（共享）办公模式，大家第一反应可能都是在9月30日撤回招股书的WeWork。

　　毕竟WeWork的困境大家有目共睹，经历了上市失败后又陷入资金短缺的困境中，甚至直接导致软银在2019年第二季度亏损近5000亿日元，这一数字远超过分析师平均预期的2308亿日元。

　　Uber CEO在近日接受媒体采访时也极力避免与WeWork有所牵扯，表示Uber的模式和WeWork是截然不同的。

　　显然，WeWork已经给市场树立了一个持续亏损，不断烧钱的共享办公行业形象，而优客工场在此时执意赴美上市，这同样令投行人士表示意外。

　　成立于2015年4月的优客工场，在四年时间内累计融资20轮。最新一次融资活动发生在9月，融资方为中信银行，招商银行及杭州银行信贷，融资金额达2.5亿人民币。

　　其实从以往的融资历程来看，优客工场的主要投资方包括红杉中国，真格基金，歌斐资产，亿润投资，银泰置地，创新工场等知名机构。

　　在持续获得融资的情况下，优客工场在全球范围内开始了堪称疯狂的扩张，据独角兽早知道获取最新内部数据统计，目前优客工场已有布局209个办公空间，已投入使用的数量在180个左右。

　　共享经济？本质还是房地产

　　那么在WeWork给行业敲响警钟之后，加速上市进程的优客工场，其模式究竟和WeWork等共享办公空间企业有何不同呢？

　　在大家关注点都放在互联网共享经济上的时候，我们很容易忽略这个行业的传统属性，也就是房地产行业，台前一中吧按照有些说法这些企业也被成为二房东。

　　优客工场的创始人，CEO毛大庆自身是建筑师出身，全额罚息叫停后又在房地厂行业深耕十余年，毛大庆曾任万科企业集团高级副总裁，分管集团商用地产业务同时任职北京万科总经理，北京万科物业管理有限公司董事长。

　　凭借着对房地产行业的深刻认知，毛大庆创立的优客工场与WeWork等以互联网思维为基础的共享办公空间企业有着本质上的区别。

　　不同于其它共享办公空间在装修维护上的高额花销，曾任职万科集团高级副总裁的毛大庆在成本方面控制的相当合理，在最大程度上规避了人们对共享办公空间上的刻板印象。

　　根据第三方研究机构调研数据显示，台前一中吧只有当联合办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡，这个比率对于联合办公企业而言，并不容易实现。而公开数据显示，毛大庆的优客工场项目出租率高达95%，甚至有些地区会出现供不应求的情况。

　　或将收购WeWork中国，道阻且长

　　早前，市场中曾有业内人士表示，非梦卡盟上级编号关于WeWork的败北，其根本上还是公司战略和商业模式的问题。快速疯狂的扩张与发展没有合理的毛利起到支撑作用，这直接导致了资本市场对其前景的不看好。

　　而优客工场发展至今，虽然直营办公空间依旧是收入的主要来源，但通过公开数据能看出，杜立巴石碟在2017，2018年中，直营办公空间带来的收入占比分别为90%与75%，而市场预计2019年占比会下降至65%左右，提早对于商业模式的多元化布局也正是优客工场有底气走下去的原因之一。

　　而除去直营办公空间带来的收入外，企业服务在收入中的占比呈现逐年提升的态势，毛大庆曾提到，他希望租金的总收入占优客工场总收入的50%以下，而50%以上的收入都应该来源于这个平台的其他衍生业务和它的撮合交易。优客工场深知盈利模式过于单一，将会制约其长久稳定运营，因此提前布局了多元化商业模式。

　　虽然目前我们还不了解资本市场是否会接纳优客工场的模式，不过可以确定的是，随着WeWork上市失败，优客工场在“共享办公第一股”的争夺战中已经占得先机。

　　并且据业内人士透露，优客工场似乎有意与WeWork中国进行合作，但目前还未有进一步动作，很显然，优客工场已经准备好自己的故事，对于资本市场“明知山有虎，偏向虎山行”的态度也很明确。

　　不给自己留退路的优客工场，全球共享办公第一股的名号到底值不值，让我们静待资本市场的反馈。

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